Pár hónapja intenzíven lakást keresgélek és pár hete intenzíven lakást próbálok eladni. (Szerencsére nem én fogok költözni, hanem családunk egy idős tagja.) Ez nem sok idő, de belátható, hogy nekem már ennyi is elég arra, hogy nagy "szakértője" legyek a budapesti lakáspiacnak... ;-) (Kicsit szerényebben és kicsit komolyabban annyit hozzátennék, hogy 2003 és 2004 során - akkor saját részre - is elég intenzíven adtam és vettem lakásokat, így az akkor felgyűlt tapasztalat is hozzáadódik a mostanihoz.)
Itt van hát az idő, hogy ezt a hatalmas "tapasztalatot" közkinccsé tegyem a blogomon. Persze lakást eladni és venni bonyolult dolog, úgyhogy először is szűkítsük le a kérdéskört: foglalkozzunk az ingatlanközvetítők szerepével, illetve azon belül is a címben említett kérdéssel. Majd későbbi blogokban még más kapcsolódó témákat is kivesézek.
Sok helyen olvashatjuk, hogy Amerikában, Nyugat-Európában, szóval a "fejlett" világban már minden ingatlant közvetítőkön keresztül adnak el, és bezzeg mi mennyire le vagyunk maradva, mert az elmaradott magyar lakosság maga próbálja eladni a lakását, és ez milyen rossz. Ezt persze főleg az ingatlanközvetítők mondják. És azt már nem mondják el, hogy pontosan miért is lenne jobb az elmaradott magyar lakosságnak, ha boldogan rohanna az ingatlanközvetítőhőz a lakását eladni. Mert ugye az önmagában nem érv, hogy "máshol úgy van", csak az lenne az érv, hogy "máshol azért van úgy, mert...", és itt jönne valami, amitől én is megvilágosodnék.
Azt azért meg kell jegyeznem, hogy láthatólag a magyar ingatlanpiac is abba az irányba tart, hogy egyre inkább közvetítőkön keresztül adják el az emberek a lakásukat. Legalábbis az én benyomásom az, hogy a lakáshirdetések legfőbb fórumának számító internetes portálokon a hirdetéseket egyre nagyobb részét jelentetik meg ingatlanközvetítők. Sőt, szerintem a túlnyomó többségét: az általam az elmúlt hónapokban kigyűjtött hirdetések 90%-át közvetítő adta fel. Tehát a lakáseladók nagyobb része ezek szerint elfogadja, hogy az ingatlanközvetítő olyan szolgáltatást nyújt számára, hogy az megéri az ingatlan árának 3-4 %-át kitevő jutalékot. Persze lehet, hogy ez a benyomás téves: pl. ez a cikk azt mondja, hogy "nálunk még mindig csak az adásvételek kisebb részét intézik ingatlanközvetítőn keresztül..." (persze statisztikát nem közöl...).
Szóval, a fene tudja. Inkább nézzük azt, mit kap az eladó a közvetítőtől azért a tipikusan 3% körüli jutalékért (amit számomra rendkívül ellenszenves módon gyakran x%+ÁFA formában közölnek):
A közvetítő vállalja, hogy hirdeti az ingatlant azt általa jónak látott fórumokon. Ez ma már tipikusan a közvetítő saját honlapját illetve néhány elterjedt ingatlanportált (pl. ingatlan.com) jelenti, esetleg hirdetési újságokat, (pl. Expressz). Ez kétségtelenül hasznos, egyrészt ha magunk hirdetünk, akkor sok időnk elmegy a hirdetések összeállításával és általában pénzbe is kerül. Ugyanakkor nem mondanám pótolhatatlan szolgáltatásnak: több ingyenes vagy nagyon olcsó internetes portálon hirdethetnek magánszemélyek is, a hirdetés feladása se nem túl bonyolult, se nem túlzottan időigényes, ezt bárki maga is megteheti. Újságban se bonyolult hirdetni, bár szerintem egyre feleslegesebb. Ha valaki csak a hirdetési feladattal kíván megbízni valakit, akkor arra is van lehetőség, ilyen pl. a tulajdonostol.com szolgáltatás.
Jobb esetben a közvetítő készít képeket a lakásról, ha nincs alaprajz, akkor azt is, ezeket pedig a hirdetés részévé teszi. Ez szintén hasznos, az internetes hirdetés sokkal hatékonyabb, ha van a lakásról fénykép és alaprajz. Ugyanakkor ez sem olyasmi, amit magunk ne tudnánk megtenni. Alaprajzot a közös képviselő a legtöbb esetben tud adni, az beszkennelhető, ha nem, akkor vannak alaprajzrajzoló programok az interneten (pl. az alaprajz.com).
A közvetítő segít a megfelelő ár kialakításában. Hát, erről megoszlanak a vélemények. A jó közvetítő valóban tudja, hogy az adott lakást nagyjából mennyiért lehet eladni, csak azt nem szabad elfelejteni, hogy az ő érdeke nem feltétlenül esik egybe az eladóéval. A közvetítőnek az az érdeke, hogy ő kis munkabefektetéssel hozzájusson a jutalékához. Neki az nem bolt, hogy 5 helyett 40 vevőnek mutassa meg a lakást, csak azért, hogy az így elért picit magasabb árért ő azután majd pár ezer, esetleg tízezer forinttal többet kapjon. Tehát neki érdeke lehet a piacinál valamivel alacsonyabb áron eladni az ingatlant.
Szóval az ár kérdése bizalmi kérdés: megbízhat-e az eladó abban, hogy a közvetítő a számára ideális árat képviseli majd. Aki úgy gondolja, hogy igen, az forduljon bátran közvetítőhöz és fogadja meg a tanácsát. Aki nem, az jól teszi, ha maga is megpróbál tájékozódni. Ezügyben vannak ugyan tanácsaim, de ez olyan összetett kérdés, amit talán egy másik bejegyzésben fejtek majd ki. Előzetesen csak annyit talán, hogy ha csak a reális piaci árra vagyunk kiváncsiak, akkor fordulhatunk értékbecslőhöz is, 25-50 ezer forint körüli áron már elég alapos, pár oldalas elemzést kapunk, ez ebben foglalt információk egyébként az alku során is jól jöhetnek. (Persze az értékbecslő által adott ár sem szentírás...)
A közvetítő felveszi helyettünk a telefont. Ennek a fontossága két dolgon is múlik: egyrészt, mennyire akarunk rendelkezésre állni, akár munkaidőben, akár a szabadidőnkben az érdeklődő telefonálóknak. Sokan fognak keresni, mindenfélét kérdezgetnek majd, ehhez idő és türelem kell. Régebben magánhirdetőket rendszeresen "zaklatták" a közvetítők, ami különösen bosszantó, ha az ember nem veszi észre időben. Bár mostanában ez ritkább, azért fel kell rá készülni. A másik: mennyire informatívak a hirdetéseink. Ha hirdetési újságban vagy lámpaoszlopon hirdetünk, akkor a terjedelmi korlátok miatt óhatatlanul sok olyan érdeklődő fog hívni, akik a hívás során fognak rájönni, hogy őket ez az ingatlan nem érdekli. Ezzel mindekettőnk idejét csak vesztegetjük. Ha interneten hirdetünk, akkor rajtunk (illetve a közvetítőn) múlik, mennyire informatív a hirdetésünk. Részletes leírás, sok kép, alaprajz: ezek segítenek kiszűrni azokat az érdeklődőket, akiknek nem a mi lakásunk a megfelelő.
A közvetítő megmutatja helyettünk a lakást. Ez megint két tényezőn múlik, az egyik, hogy mennyire vagyunk elfoglaltak, a másik hogy benne lakunk-e az eladni kívánt lakásban. Amerikában pl. szerintem (legalábbis a filmélményeim alapján) szinte mindig üresen álló ingatlanokat hírdetnek, a korábbi tulajdonos már kiköltözött (gyakran az ország másik felébe, többezer kilométerre) így ez az egyetlen tényező önmagában megmagyarázhatja, miért sokkal elterjedtebb a közvetítős eladás. Itthon viszont sokkal gyakoribb, hogy még benne lakunk a lakásban. Ekkor a közvetítő nem előny: már az időpontegyeztetés is nehézkesebb (vevő hív közvetítő, közvetítő hív minket, OK, közvetítő hív vevő; ha meg nem OK, akkor mindez 2x, 3x...) és a bemutatásnál is jelen kell lennünk.
A közvetítő biztonságosabbá teszi az adásvételt. Ez szerintem elég fontos szempont lehet. A közvetítő jelenléte önmgában elriaszthatja a lakásmaffiát vagy egy betörőbandát (mert ahogy a vízművek embereinek kiadhatja magát egy besurranó tolvaj, úgy egy érdeklődő vevőnek is...). Különösen egyedülálló illetve idős eladóknak jelenthet ez gondot. Én nem becsülném túl a kockázatot, amit egyébként kellő óvatossággal ki lehet küszöbölni, de azért az előny fennáll.
A vevők jelentős része ingatlanirodán keresztül keres lakást, ha magam hirdetek, akkor ezeket a vevőket nem érem el. Hát, lehet. Én ugyan nem értem, miért kötné meg magát egy vevő azzal, hogy csak ingatlanirodán keresztül keres lakást, de biztos van ilyen, (mondjuk pl. mert fél a lakásmaffiától, ld. a biztonság kérdését, amely a vevőkre is vonatkozik). Viszont azt tudni kell, hogy ezek a vevők nem fognak minden ingatlanközvetítőhőz eljutni. Sőt, semmilyen vevő nem képes egy adott pillanatban a teljes kínálatot elérni. Az egyik nem olvassa az Expresszt, a másik nem olvassa a fára kitűzött cetliket, a harmadik nem ismeri az összes ingatlanos portált. A lényeg, hogy a hirdetésünk a többséghez eljusson: ha három-négy népszerű csatornán hirdetünk, akkor elég vevőnk lesz.
Talán az eddigiekből is látszik, hogy nem vagyok meggyőződve arról, érdemes-e közvetítőt fogadni. Én magam eddig közvetítő nélkül adtam el az eladandó lakásokat és nem bántam meg. De ebben benne van az is, hogy egy bizonyos mértékig "hobbiként" kezeltem az ügyet és nem tekintettem elvesztegetett időnek az az időszakot, amíg a magam amatőr szintjén kitanultam a "fogásokat". Ugyanakkor nem akarom azt mondani, hogy butaság lenne közvetítővel eladatni a lakásunkat. Talán az is látszik, hogy mik azok a speciális szempontok, amik az én szememben is mindenképp indokolttá tehetik a közvetítő megbízását:
- Ha gyorsan akarunk eladni és nincs piacismeretünk.
- Ha nem lakunk az eladandó lakásban, különösen, ha az saját lakásunktól távol esik.
- Ha valamilyen oknál fogva van olyan közvetítő, akiben megbízunk.
- Ha a saját időnk sokkal drágább annál, hogy műkedvelő ingatlanoskodásra vesztegessük.
Abba a szokásos demagógiába sem akarok belemenni, hogy micsoda nyerészkedés több százezres, vagy akár néhány milliós jutalékot felszámítani akkor, amikor mondjuk összesen négy-öt jelöltnek mutatta meg a közvetítő a lakást. Egy rendesen vezetett ingatlanközvetítő iroda komoly vállalkozás, nagy rezsivel. A közvetítő munkadíja sem kevés, ráadásul a rendszer olyan, hogy az ügyfelek jelentős részétől egy fillért sem látnak, mert végül nem rajtuk keresztül adják el a lakást. Tehát nyilvánvalóan a sikeres ügyeleteknek kell eltartani a vállalkozást és fedezni a meghiúsult ügyletekbe fektetett energiát illetve pénzt. Azt se felejtsük el, hogy az általunk kifizetett összeg nem jövedelem, hanem bevétel, ami után a közvetítő még adózik is (remélhetőleg). Azt pedig végképp ne becsüljük le, hogy ő pár érdeklődő után igazi vevőt hoz a lakásunkra: nem elsősorban azt kell megfizetnünk, hogy ő hány órát dolgozott az ügyön, hanem azt, hogy mennyivel több munkától kímélt meg minket.
Végezetül néhány jótanács arra az esetre, ha megbízunk egy ingatlanközvetítőt:
- Nézzük meg, kit bízunk meg. A közvetítök piaca sokat tisztult az elmúlt néhány évben, de még bőven van tere a fejlődésnek.
- Ne tekintsük a közvetítői szerződést adottnak, amit vagy aláírunk, vagy nem. Ha kell, alkudozzunk nyugodtan a tartalmáról: módosíthatatlan szerződés nincs, ha meg nagyon nem tetszik valami és nagyon nem engednek belőle, van még bőven más közvetítő is a piacon.
- Én pl. biztos nem fogadnám el azt az egyébként szokásos kikötést, hogy a közvetítő teljes díja szerződéskötéskor esedékes. A jutalék sikerdíj, a siker pedig nem a szerződés, hanem az, amikor a teljes vételárat megkaptam (ami tipikusan egybeesik az ügylet végleges lezárultával, tehát azzal, hogy a lakást birtokba vette a vevő és bejegyezték a tulajdonjogát). A kettő között még bőven félremehetnek a dolgok, és néha mennek is. Tehát szerintem a jutalék csak a végén járjon.
Nagyjából ennyire futotta. Nyilván nem teljes a szempontok köre, az ingatlanközvetítők egyre több egyéb szolgáltatást is nyújtanak (pl. hitelügyintézés), ami engem nem érdekel, ezért most nem tárgyaltam. Meg persze el is felejthettem valamit.
Hogy a másik fél is meghallgattassék, idemásolok egy érdekes és megfontolandó cikket arról, hogyan látja ugyanezt a kérdést egy ingatlanközvetítő:
Mennyi idő alatt lehet eladni egy lakást Budapesten?
Szuper cikk, én magamra ismertem benne... ;-)
